Home Staging für Investoren - Fix & Flip | Buy & Hold

von Florian Gürbig (Kommentare: 0)

Wie man maximalen Ertrag aus Fix & Flip / Buy & Hold Immobilien heraus holt.

Home Staging - also das professionelle Herrichten von Immobilien für die Vermarktung wird auch für private und gewerbliche Immobilieninvestoren immer interessanter. Schließlich greifen hier die gleichen Prinzipien wie auch beim generellen Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie durch einen Makler oder eine Privatperson.

In diesem Artikel gehe ich näher auf das Thema Home Staging für Investoren ein und zeige auf, welche Möglichkeiten sich für unterschiedliche Investitionsstrategien eröffnen. Wie kann mittels Home Staging der Ertrag eines Fix & Flip Projektes maximiert werden und wo Home Staging auch bei Buy & Hold Objekten Sinn ergibt.

Doch zunächst möchte ich gern für diejenigen Leser, denen der Begriff Home Staging noch nichts sagt, kurz erklären was es damit auf sich hat. Wenn Sie direkt zum Abschnitt über die Investoren-Strategien springen möchten, dann klicken Sie einfach auf den folgenden Link.

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Was ist Home Staging?

Home Staging ist das professionelle Herrichten von Immobilien für die Vermarktung. Als Erfinderin gilt die Amerikanerin Barb Schwarz, die 1972 als Immobilienmaklerin das erste Mal eine Immobilie für den Verkauf aufbereitet hat.

Sie hatte das Gefühl, dass die Art der Immobilienpräsentation einen starken Einfluss auf den Verkaufsprozess und letztendlich die erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie hat. Ihr Gefühl hat Sie nicht getäuscht und der Erfolg gab ihr Recht.

Auch wenn Home Staging als verkaufsfördernde Maßnahme in Deutschland nach wie vor noch ein Schattendasein fristet, so begann der beispiellose Siegeszug mit der Erschaffung einer ganz neuen Branche bereits vor über 45 Jahren in den USA.

Wie funktioniert Home Staging?

Der Begriff Home (Heim, Zuhause) Staging (auf der Bühne) beschreibt bereits sehr gut den Kern dieser Dienstleistung. Aus dem Heim wird ein Bühnenbild erschaffen und die Besichtigung von Interessenten ist die Vorstellung.

Home Staging ist dabei weniger „schöner Wohnen“, sondern viel mehr professionelle Verkaufspsychologie. Eine Immobilie wird unter speziellen Aspekten so hergerichtet, dass bei einem potenziellen Käufer das sogenannte „Hier-will-ich-Wohnen“-Gefühl entsteht.

Wussten Sie das Kaufentscheidungen bei Immobilien zu 80-90 % aus dem Bauch heraus getroffen werden? Und wussten Sie auch, dass sich nahezu keiner dieser Tatsache bewusst ist? Dies bedeutet, dass Home Staging im Unterbewusstsein wirkt, um genau das für die Kaufentscheidung so wichtige positive Bauchgefühl zu entfachen.

Würden Sie auf die Idee kommen ein Auto dreckig und ungewaschen zu verkaufen? Würden Sie auf die Idee kommen zu einem Date ungepflegt, nicht geduscht und mit dreckigen Klamotten zu erscheinen? Wahrscheinlich eher nicht, denn Sie wissen wie wichtig der erste Eindruck ist.

Warum jedoch vergessen so viele Menschen diese Tatsache, wenn es um das Verkaufen einer Immobilie geht? Hinterfragen Sie sich selbst einmal wie oft es vorgekommen ist, dass Sie sich bei einer Besichtigung richtig wohl gefühlt haben und das Objekt für den Interessenten attraktiv gemacht wurde. Ich wette, dass dies selten bis garnicht

Was wird beim Home Staging genau gemacht?

Doch was genau ist eigentlich Inhalt eines Home Stagings? Grundsätzlich werden die Wohnräume einer Immobilie komplett möbliert. Hierbei handelt es sich in der Regel um Leihmöbel, die während der gesamten Vermarktungsphase im Objekt verbleiben. Schließlich soll der Interessent genau das bei der Besichtigung zu sehen bekommen, was er bereits auf den Fotos gesehen hat. Andernfalls erfolgt bereits beim Betreten der Immobilie die erste Enttäuschung.

Die Art der Möblierung ist hingegen von der angesprochenen Zielgruppe der Immobilie abhängig. Ein Einfamilienhaus für eine Familie mit Kindern wird anders eingerichtet als ein Penthouse für ein kinderloses Pärchen.

Anhand der Möblierung wird jedem Raum eine Funktion zugewiesen, damit der Interessent bei der Besichtigung weniger Nachdenken muss und die Immobilie ganz auf sich wirken lassen kann. Darüber hinaus hilft die Möblierung die Dimensionen eines Raumes besser wahrnehmen zu können, denn 8 von 10 Personen fehlt das entsprechende räumliche Vorstellungsvermögen.

Die Möblierung ist aber nur ein Baustein von vielen. Worauf kommt es beim Home Staging also noch an?

Dekoration

Neben der Möblierung ist die Dekoration ein zentrales Element. Speziell bei bewohnten Immobilien kümmert sich der Home Stager um das Entpersonalisieren der Immobilie. Persönliche Gegenstände wie Familienfotos, religiöse Symbole oder Puppensammlungen werden „versteckt“.

Farbkonzept

Ein einheitliches und durchdachtes Farbkonzept sorgt für Stimmigkeit und erleichtert einem Interessenten die Kaufentscheidung. Außerdem lassen sich so gezielt Auffälligkeiten wie ein senfgelbes Bad stilvoll in das Einrichtungskonzept integrieren.

Licht

Home Stager spielen gezielt mit Beleuchtung, um die Vorteile eines Raumes wortwörtlich im besten Licht erstrahlen zu lassen.

Ordnung

Speziell in noch bewohnten Immobilien spielt das Thema Ordnung eine wichtige Rolle. Unordnung wirkt auf viele Menschen unangenehm und sollte daher bei der Immobilienvermarktung dringend vermieden werden.

Sauberkeit

Genau wie beim Autoverkauf sollte auch die Immobilie vor dem Verkauf gereinigt werden. Dies gilt für die Räume, aber auch für den Außenbereich. Speziell das Bad und die Küche sollten ganz besonders sauber sein, handelt es sich hierbei doch um Hygienebereiche.

Duft

Zigaretten-Gestank, Tiergeruch oder einfach „Muff“ wirken auf viele Menschen abstoßend. Daher kümmert sich ein Home Stager auch um das Neutralisieren von Gerüchen. Schließlich sollten bei einem guten Kauferlebnis alle 5 Sinne angesprochen werden.

Kleinere Reparaturen

Eine quietschende Tür, ein schwergängiger Fenstergriff oder eine defekte Klingel sind Kleinigkeiten nach denen potenzielle Käufer suchen, um den Kaufpreis verhandeln zu können. Die gute Nachricht: Kleine Reparaturen kosten meist nur wenig Geld und erzielen eine große Wirkung.

Wo wird Home Staging angewendet?

Home Staging kann auf ganz unterschiedliche Immobilien und Situationen angewendet werden. Klicken Sie auf die einzelnen Tabs, um mehr über die wichtigsten Anwendungsgebiete zu erfahren.

Der klassische Anwendungsfall ist der Verkauf von Immobilien. Genauso wie beim Gebrauchtwagenverkauf wird so auch eine gebrauchte Immobilie möglichst attraktiv für seinen potenziellen neuen Eigentümer gestaltet

In der Vermietung findet Home Staging aufgrund des Verhältnisses von Kosten zu Mieteinnahmen eher selten Anwendung. Zumindest in Form einer kompletten Objekteinrichtung mit Leihmöbeln. Wird eine Immobilie allerdings möbliert vermietet, so kann es durchaus Sinn ergeben einen Home Stager für den Feinschliff sorgen zu lassen oder gar das Einrichtungskonzept von Beginn an durch Diesen erstellen zu lassen. Auch bei der Vermietung von ganzen Wohnanlagen mit mehreren Einheiten ist es durchaus sinnvoll eine von mehreren Wohnungen als eine Art Musterwohnung einrichten zu lassen.

Selbstverständlich eignet sich Home Staging auch perfekt für Neubauprojekte. So kann man bereits während der Bauphase mit einer vorzeigbaren Musterwohnung in die Vermarktung starten und selbst ein temporäres Rohbau-Staging für einen Tag der offenen Tür ist problemlos machbar.

Auch Ferienwohnung stehen permanent in der Vermarktung. Home Staging sorgt hier für eine größere Auslastung der Objekte und somit einen höheren Umsatz. Speziell Objekte für die Kurzzeitvermietung wie Sie häufig auf Airbnb zu finden sind eignen sich hervorragend.

Home Staging bei Fix & Flip Immobilien

Eine Immobilie kaufen, Renovieren oder Sanieren und im Anschluss wieder verkaufen. In der Investorensprache wird diese Vorgehensweise meist als Fix & Flip bezeichnet.

Der Gewinn entsteht hierbei vereinfacht ausgedrückt durch die Differenz des Verkaufspreises zum Einkaufspreis zuzüglich der Kosten für die Aufwertung der Immobilie. Ziel eines jeden Investors ist es somit eine geeignete Immobilie

  • möglichst günstig einzukaufen
  • diese preiswert (aber mit entsprechender Qualität) durch Sanierung oder Renovierung aufzuwerten und
  • zum bestmöglichen Marktpreis wieder zu verkaufen.

Je besser diese drei einzelnen Schritte gelingen, desto höher ist unterm Strich der Gewinn. Home Staging setzt dabei im dritten Schritt - der Vermarktung der fertigen Immobilie - an und ist der letzte aber wichtigste Baustein, um eine Immobilie schnellstmöglich und zum besten Preis zu verkaufen.

Normalerweise wird eine renovierte oder sanierte Immobilie leerstehend zum Verkauf angeboten. Dies ist Gang und Gebe, aber haben Sie sich nicht auch schon einmal gefragt, warum Musterhäuser möbliert sind und nicht leerstehend? Richtig, weil sich die Häuser eingerichtet wesentlich besser verkaufen lassen. Warum baut IKEA ganze Zimmer und Wohnlandschaften in Ihren Einrichtungshäusern auf? Weil die Menschen sich die Möbel so besser in den eigenen 4 Wänden vorstellen können und - ja richtig - es verkauft sich besser. Sie verkaufen nicht nicht 4 Wände mit einem Dach, Sie verkaufen ein gemütlich neues Zuhause, in dem sich die neuen Bewohner wohlfühlen möchten!

Und genau deshalb ist Home Staging der sinnvolle letzte Schritt bei der Vermarktung eine Fix and Flip Immobilie. Die fertige Immobilie wird auf die potenzielle Zielgruppe abgestimmt, eingerichtet und die Vorzüge des Objektes in den Fokus gerückt.

Das fertige Ergebnis sollte möglichst professionell fotografiert werden, um mit Top-Fotos in die Vermarktung gehen zu können. Wer gern selbst fotografieren möchte und keinen Fotografen beauftragen will, der sollte sich das hier auf jeden Fall einmal ansehen.

Die hochwertigen Fotos eines tollen Raumes sorgen für erhöhte Aufmerksamkeit in den Suchergebnissen der Immobilienportale und steigern die Nachfrage deutlich. Dadurch, dass die Immobilie in einem tadellosen Zustand ist und darüber hinaus auch noch perfekt präsentiert wird, gibt es für mögliche Preisverhandlungen seitens der Käufer keine Anhaltspunkte.

Ihre starke Verhandlungsposition sorgt dafür, dass die Immobilie zum Bestpreis veräußert wird. Eine Anmerkung zum Thema Verhandlungsaufschlag beim Immobilienverkauf sei an dieser Stelle gestattet. Gehen Sie stets mit einem realistischen Angebotspreis an den Markt und verzichten Sie möglichst auf einen Verhandlungsaufschlag. Warum dies mehr Erfolg verspricht, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Home Staging bei Buy & Hold Immobilien

Eine Immobilie kaufen, langfristig behalten und diese Vermieten. Gegebenenfalls auch noch soweit entwickeln, dass die Mieteinnahmen mit der Zeit gesteigert werden können. Das ist die klassische Buy & Hold Strategie von vielen Immobilieninvestoren.

Wo der Sinn und Nutzen von Home Staging beim Verkauf von Immobilien klar auf der Hand liegt, muss man im Bereich der Vermietung schon genauer hinsehen. Schließlich kann es, je nach Höhe des monatlichen Mietertrags, mehrer Monate dauern, bis sich die Investition für ein Home Staging amortisiert hat. Wenn man Pech hat, ist der Mieter dann schon wieder ausgezogen und das Spiel beginnt von vorn.

In der klassischen Vermietung machst Home Staging also nur wenig Sinn. Wobei, es macht zwar von der Sache her absolut Sinn, aber Kosten und Nutzen stehen in keinem guten Verhältnis. Dennoch gibt es andere Anwendungsgebiete für Buy and Hold Immobilien.

Vermietung von extrem hochpreisigen Objekten

Es gibt immer wieder ganz besonders hochpreisige Vermietungsobjekte, die durchaus auch etwas mehr Zeit benötigen einen neuen Mieter zu finden. Hier kann Home Staging helfen, die Immobilie attraktiver am Markt zu Platzieren und so schneller einen geeigneten neuen Bewohner zu finden. Auch hier wird sich die Investition zunächst mit Hilfe der ersten Mietraten amortisieren müssen. Bei hochpreisigen Immobilien geschieht dies aber in der Regel schneller, weil die Kosten für das Staging nicht Proportional zur Miete steigen. Je höher die Miete, desto geringer sind im Verhältnis die Kosten für das Herrichten der Immobilie.

Vermietung von großen Einheiten mit vielen Wohnungen

Sie haben ein Mehrfamilienhaus oder eine ganze Wohnanlage mit mehreren Wohnungen die zu vermieten sind. Dann macht es durchaus Sinn, eine der vielen Wohnungen als eine Art Musterwohnung einzurichten. Der Nutzen von Home Staging liegt ganz klar in der schnelleren Vermietung aller Einheiten. Dadurch erhalten Sie früher Ihre Mieteinnahmen und erreichen schneller eine Vollvermietung.

Möblierte Vermietung

Sie möchten eine Wohnung nicht leerstehend vermieten, sondern vollmöbliert, um dadurch einen besseren Mietzins zu erhalten? Dann kommt auch hier der Home Stager ins Spiel. Häufig werden solche Konzepte halbherzig umgesetzt. Es werden wild billigste Möbel auf Kleinanzeigen-Portalen zusammen gekauft, die zumeist auch nicht mehr ganz zeitgemäß sind. Hand aufs Herz - würden Sie sich in so einer Wohnung wirklich wohl fühlen? Der Home Stager unterstützt hier bei der Gestaltung der Wohnung und der Auswahl der Möbel. Eine gute und meist deutlich günstigere Alternative zum klassischen Innenarchitekten. Wenn schon möblierte Vermietung, dann richtig.

Verkauf nach Haltedauer

Irgendwann kommen die meisten Eigentümer an den Punkt eine Immobilie wieder zu verkaufen. Meist nach einer ordentlichen Wertsteigerung und nach Ablauf der zehnjährigen Haltedauer, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Manchmal aber auch aus der Not heraus, weil Liquidität benötigt wird oder weil man schlicht keine Arbeit mehr mit der Immobilie haben möchte. So oder so macht es beim Verkauf Sinn die Immobilie professionell Herrichten zu lassen, um einen maximalen Verkaufserlös zu erzielen.

Was bringt Home Staging? - Zahlen, Daten, Fakten

Die folgenden zwei Fragen sind die meistgestellten in Gesprächen über das Thema Home Staging: 

  • Was kostet so ein Home Staging eigentlich?
  • Was bringt mir ein Home Staging unterm Strich?

Die Frage nach den Kosten beantworte ich im nächsten Absatz. Vorher möchte ich jedoch gern einmal auf den Nutzen eingehen und klaren Zahlen auf den Tisch legen. Die DGHR - Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign - ist der größte Berufsverband für Home Stager in Deutschland und veröffentlicht in unregelmäßigen Abständen eine Statistik über die wichtigsten Kennzahlen zum Thema Home Staging für den deutschen Markt. Als Datenbasis dienen ca. 1000 Home Staging Projekte der Verbandsmitglieder. Nachfolgend stelle ich die wichtigsten Zahlen aus der aktuellen Statistik (Sommer 2018) kurz vor.

Bei 3 von 4 Immobilien, die vor der Vermarktung mittels Home Staging hergerichtet wurden, ist der Angebotspreis genau erreicht oder sogar übertroffen worden. Ist ein Mehrerlös erzielt worden, so lag dieser bei ca. der Hälfte dieser Immobilien zwischen 5-15 %. Bei einem viertel dieser Immobilien sogar bei mehr als 15%.
– DGHR Statistik 2018

57% der Immobilien, die mit Home Staging angeboten wurden, haben innerhalb von 4 Wochen einen Käufer gefunden. Nach 12 Wochen waren insgesamt 85% der gestagten Immobilien verkauft.
– DGHR Statistik 2018

Dies sind die wichtigsten Zahlen hinsichtlich des monetären Nutzens und der Vermarktungsdauer. Der komplette Bericht mit weiteren Auswertungen ist hier einsehbar.

Was kostet Home Staging?

Diese Frage brennt naturgemäß den meisten Interessierten unter den Nägeln. Und nun kommt leider die große Enttäuschung, denn diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt wie so oft drauf an.

Man findet in den weiten des Internets immer wieder Zahlen wie ein Home Staging kostet zwischen 1-3% vom Verkaufspreis. Ja, das ist häufig auch der Fall, aber zum einen sind 1-3% Prozent schon eine recht große Spanne, die mehrere Tausend Euro ausmachen können und zum anderen gibt es auch Stagings die weniger als 1% bzw. mehr als 3% kosten.

Selbst gleichartige Immobilien in Sachen Größe können ganz unterschiedliche Kosten verursachen. Dann die Faktoren, die bei der Preisfindung eine Rolle spielen, sind sehr vielfältig. Größe, Anzahl der Räume, Zustand der Immobilie, potenzielle Zielgruppe und sogar die Lage innerhalb eine Gebäude (Erdgeschoss oder 4. Obergeschoss ohne Aufzug) spielt bei der Preiskalkulation eine Rolle.

Daher gibt es eigentlich nur eine Möglichkeit den Preis für ein Home Staging zuverlässig zu erfahren. Recherchieren Sie einen Anbieter in Ihrer Nähe, zeigen Sie Ihm die Immobilie in einem Vor-Ort-Termin und lassen Sie sich ein verbindliches Angebot erstellen.

Ist Home Staging Betrug?

Es gibt immer wieder negative Stimmen über Home Staging. Darin heißt es, dass Mängel gezielt vertuscht werden und potenzielle Käufer in die Irre geführt werden.

Ein seriöser Home Stager würde niemals vorsätzlich Mängel verdecken. Zum einen verstößt dies gegen die Berufsethik und zum anderen macht er sich damit strafbar. Vielmehr ist es die Aufgabe des Home Stagers, den Eigentümer auf offensichtliche Mängel hinzuweisen und diese fachmännisch beseitigen zu lassen.

Auch ist es nicht die Absicht eine Home Stager potenzielle Käufer in die Irre zu führen. Im Gegenteil, der Home Stager unterstützt den Interessenten bei der Entscheidungsfindung und hilft dabei, die Immobilie besser zu verstehen. Er zeigt Möglichkeiten der Nutzung und der Gestaltung auf und regt so zur Ideenfindung an.

Eine große Zahl an Menschen haben mir dies in meiner bisherigen Laufbahn als Home Stager bestätigt. Sicher gibt es immer vereinzelt Menschen die kritisch gegenüber dieser Dienstleistung sind. Aber ist das nicht immer und überall so? Beschweren sich diese Menschen auch, dass ein Gebrauchtwagen vor dem Verkauf poliert, gewaschen und in den technisch besten Zustand gebracht wird? 

Fazit

Home Staging funktioniert! Ob Privatverkäufer, Wohnbaugesellschaft oder Immobilieninvestor. Unterm Strich geht es immer um die bestmögliche Vermarktung und das Maximieren des Ertrags. Und genau dort setzt Home Staging an und funktioniert als wahrer Verkaufsbooster. Nicht nur für neue Objekte am Markt. Auch für bereits am Markt platzierte Objekte, die (aus verschiedenen Gründen) bereits verbrannt scheinen, ist Home Staging oft die letzte Rettung.

Wenn Ihnen der Artikel gefallen hat, Sie gern etwas ergänzen möchten oder vielleicht auch eine andere Meinung vertreten, dann freue ich mich über einen kurzen, konstruktiven Kommentar unter diesem Beitrag.

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Download: DGHR Home Staging Statistik 2018 - Klick

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